企业化运营管理的运作模式即以物流园区运营管理公司为载体，对整个物流园区进行企业式的全程的物流管理，以实现物流园区的物流作业与市场需求的零距离和物流作业本身的最大化效率。达到园区内不同类型企业共赢的目的。
（1）车辆管理：车辆入场时，记录车辆进入场时间、车号、车型等，并自动抓拍车辆图片，如果司机持有司机会员卡，则在刷卡时，自动调取该司机信息。车辆出场时，刷卡自动调出该司机入场信息，以及入场图片，根据设置的收费标准，自动计算出停车费用，并核对入场车辆和出场车辆是否一致，车辆一致时，收费放行。车辆在入场时，车辆信息自动显示到LED车辆发布平台中，供园区内货运公司使用；在车辆出场后，自动删除此车信息，以保证显示信息的即时性。车辆进出时间取服务器时间，避免操作人员手工修改时间，造成费用流失，同时通过车辆图片对比，提高安全。
（2）物业管理：对租户、商铺、租赁合同进行管理。提供合同签定、租金收取、合同变更、合同终止等功能。记录出租商铺的水电表抄表度数，收取水电表费用。对合同到期提前预警，以及欠费进行统计。
（3）客户服务：客户服务模块包括投诉管理、服务派工管理、装修管理等模块，实现通过系统跟踪和管理各项服务的内容，帮助物业管理部门加强与客户的沟通，及时处理客户提出的服务申请，提高客户满意度。
（4）会员管理：对园区内的租户、进入场内停车的司机、其他和园区发生业务的实体实现会员制管理，制定一套完善的考评体系，为会员划分不同的会员等级，根据不同的会员等级，给予不同的会员折扣，鼓励办理会员卡，刺激会员在园区内的消费。会员卡操作包括办理会员卡、会员卡充值、会员卡挂失、补办会员卡、退卡，修改密码等功能。
（5）信息发布：提供货源信息、车源信息的发布功能，信息采集可由商户通过客户端自己发布，也可由园区信息部代为发布。信息在录入后，系统自动将信息显示到LED大屏幕上，每间商户悬挂的小屏只显示该商户录入的信息。商户和司机谈妥后，要求商户即时删除此条货源信息，同时系统在信息发布后的某段时间后自动删除过期的信息，以保证货源和车源的及时性和有效性和真实性。
（6）电子商务：提供园区展示、入驻企业展示、货源信息、车源信息（返程空车 / 在途空位配载）、物流设备、物流招投标、产业资讯、政策法规、物流贴吧等栏目，可实现网站货源信息发布与实体电子显示屏数据同步。通过电子商务，把业务触角伸向园区周边物流市场、甚至是全国市场，使园区成为公共的物流信息平台提供商。
（7）住宿管理：对房间、床位进行管理，设置费用标准，以及每个房间配备的小商品信息，在订房时根据设置的标准，收取客户押金和住宿费，退房时退还客户的押金，并提供换房、续房等功能。系统支持到床位，因而可以对酒店、宾馆、招待所不同级别的房间进行管理，满足园区客户多层次的消费。通过图形化的房间状态显示，操作更加直观。
（8）代办服务：管理保险代办、验证代办、证照代办、综合代办等多种增值服务，提高园区的服务水平，为园区创收。
（9）交班管理：园区内每天有大量的资金流动，要求各个岗位的操作员在下班后，把手头的现金和会员卡消费情况统一上报到财务，做到一天的业务一结，避免现金流失。园区内各个子系统间收费记录数据共享，当前操作员不管在任何一个岗位收取过费用，都将统一汇集到交班信息中。同时可根据多种组合条件，查询到任何一笔收费记录。功能包括：操作员交班、财务交班核对。
（10）系统维护：为保障整个系统的安全性，要求对使用系统的用户进行权限控制，做到操作员只能操作和自己业务相关的功能模块，避免越权操作，造成数据的混乱和商业秘密的泄露。
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